Vício oculto em imóvel é o defeito que já existia na construção, mas não podia ser percebido em uma vistoria comum no momento da compra. Ele aparece meses ou anos depois, como infiltração, fissura, falha elétrica ou problema estrutural. Portanto, a perícia de engenharia é a prova técnica que demonstra a origem do defeito e quem responde por ele.
Esse é um dos temas mais buscados no mercado imobiliário. Afinal, compradores, construtoras, imobiliárias e advogados enfrentam o problema com frequência. Por isso, reunimos abaixo as perguntas mais comuns, com respostas diretas.
O que diferencia vício oculto de vício aparente?
O vício aparente pode ser identificado em uma vistoria simples, como uma porta empenada ou um azulejo quebrado. Por outro lado, o vício oculto fica escondido atrás do acabamento ou depende do uso do imóvel para aparecer.
Por exemplo, uma impermeabilização mal executada só se revela na primeira temporada de chuvas. Da mesma forma, uma instalação elétrica subdimensionada só falha quando os equipamentos entram em uso.
Quais são os vícios ocultos mais comuns em imóveis?
Em geral, as perícias de engenharia encontram os seguintes problemas:
- Infiltrações por falha de impermeabilização em lajes, banheiros e fachadas
- Fissuras e trincas que aumentam com o tempo
- Descolamento de revestimentos cerâmicos e de fachada
- Falhas em instalações elétricas, hidráulicas e de gás
- Recalques de fundação e problemas estruturais
- Umidade ascendente em paredes e pisos
Contudo, nem todo defeito é vício construtivo. Às vezes, a causa está na falta de manutenção ou em reformas feitas depois da entrega.
Quando exigir perícia de engenharia na justiça?
A perícia é necessária sempre que houver discordância sobre a causa do defeito, a responsabilidade ou o custo do reparo. Assim, se a construtora ou o vendedor nega o problema, o laudo técnico passa a ser indispensável.
Além disso, o ideal é fazer a perícia antes de qualquer reparo. Afinal, consertar o defeito sem registro técnico pode apagar a prova da origem do problema.
Quando há risco de a prova se perder, o artigo 381 do CPC permite pedir a produção antecipada de prova. Dessa forma, a perícia acontece antes mesmo da ação principal.
Quais são os prazos para reclamar de vício oculto?
Os prazos variam conforme o tipo de relação e o tipo de pedido. Por isso, vale procurar um advogado assim que o defeito aparecer.
- Imóvel comprado de construtora (relação de consumo): o artigo 26 do CDC fixa 90 dias para reclamar, contados a partir do momento em que o vício fica evidente.
- Imóvel comprado de particular: o artigo 445 do Código Civil prevê prazo de até 1 ano, contado da descoberta do vício.
- Solidez e segurança da obra: o artigo 618 do Código Civil garante 5 anos de responsabilidade do construtor. Contudo, a ação deve ser proposta em até 180 dias após o aparecimento do defeito.
- Indenização por perdas e danos: em regra, o STJ tem aplicado o prazo geral de 10 anos contra a construtora.
Portanto, quanto antes o comprador fizer o laudo, mais opções ele mantém.
O que a perícia de engenharia analisa?
Primeiro, o perito vistoria o imóvel e registra o estado atual com fotos, medições e ensaios. Em seguida, compara a execução com o projeto e com as normas técnicas aplicáveis.
Entre essas normas está a NBR 15575, sobre o desempenho de edificações habitacionais. Além disso, a NBR 13752 orienta as perícias de engenharia na construção civil. Por fim, o laudo conclui se o defeito decorre de falha de projeto, de execução, de material, de manutenção ou de uso.
Quem pode pedir a perícia?
O comprador, o condomínio, a construtora e o vendedor podem solicitar a perícia. Além disso, no processo judicial, cada parte pode indicar assistente técnico em até 15 dias após a nomeação do perito (art. 465 do CPC).
Assim, a construtora também usa a perícia para se defender. Por exemplo, o laudo pode demonstrar que o defeito surgiu de uma reforma feita pelo próprio morador.
Outubro rosa e as mulheres que compram imóveis
Neste Outubro Rosa, a Köpp Experts apoia a campanha de conscientização sobre o câncer de mama. Além disso, dedica este conteúdo às mulheres que compram, vendem e administram imóveis.
Muitas mulheres hoje assumem sozinhas a compra da casa própria e a gestão do patrimônio da família. Por isso, conhecer os próprios direitos diante de um vício oculto é uma forma concreta de proteger esse investimento.
Perguntas frequentes sobre vício oculto em imóvel
Posso consertar o defeito antes da perícia?
Somente em caso de risco à segurança. Nesse caso, registre tudo com fotos, vídeos e, se possível, uma vistoria técnica antes do reparo. Caso contrário, a prova da origem do defeito pode se perder.
Vício oculto vale para imóvel usado?
Sim. Contudo, o prazo e a forma de reclamar mudam quando o vendedor é um particular, e não uma construtora.
A construtora pode alegar falta de manutenção?
Sim, e esse é um argumento frequente. Por isso, guarde o manual do proprietário e os comprovantes de manutenção. Assim, a perícia consegue separar o vício construtivo do desgaste por falta de cuidado.
Quanto tempo leva uma perícia de engenharia em vício oculto?
O prazo varia conforme o tamanho do imóvel e a quantidade de defeitos. Em geral, a vistoria e o laudo levam de algumas semanas a poucos meses.
O laudo particular tem valor na justiça?
Sim. O laudo particular serve de base para notificar a construtora, negociar um acordo e instruir a ação judicial. Além disso, orienta os quesitos que o assistente técnico vai apresentar ao perito do juízo.
Por que compradores e advogados buscam a Köpp Experts
A Köpp Experts realiza perícias de engenharia em vícios construtivos e vícios ocultos em imóveis residenciais e comerciais. Além disso, atua como assistência técnica judicial para compradores, condomínios, construtoras e escritórios de advocacia.
Com sede em Rio do Sul, Santa Catarina, a Köpp Experts atende processos em todo o Brasil. Consequentemente, clientes de qualquer estado contam com suporte técnico especializado.
