Avaliação de imóvel em inventário é o procedimento técnico que define o valor de mercado de cada imóvel deixado pela pessoa falecida. Esse valor orienta a partilha entre os herdeiros, a compensação entre eles e, em muitos casos, o cálculo de impostos. Portanto, um laudo bem feito evita disputas e acelera o inventário.
Inventários com imóveis estão entre os processos mais comuns do Direito de Família e Sucessões. Por isso, herdeiros e advogados buscam entender quando o laudo é obrigatório e como ele funciona. Este guia responde às principais dúvidas, passo a passo.
Quando a Avaliação Judicial é Necessária?
No inventário judicial, o artigo 630 do CPC prevê a nomeação de perito para avaliar os bens do espólio. Em geral, isso acontece quando não há avaliador judicial na comarca ou quando o caso exige conhecimento técnico.
Contudo, o juiz pode dispensar a avaliação. Pelo artigo 633 do CPC, se todas as partes forem capazes e a Fazenda Pública concordar com os valores declarados, o juiz dispensa a perícia.
Por outro lado, quando os herdeiros discordam entre si, ou da Fazenda, a avaliação técnica passa a ser decisiva. Afinal, sem um valor fundamentado, a partilha fica travada.
E no inventário feito em cartório?
No inventário extrajudicial, não há perito nomeado pelo juiz. Ainda assim, um laudo particular de avaliação é muito útil.
Por exemplo, ele ajuda os herdeiros a chegar a um acordo antes da escritura. Além disso, serve de referência quando um herdeiro quer ficar com o imóvel e compensar os demais em dinheiro.
Como funciona o laudo de avaliação
O trabalho segue a NBR 14653 da ABNT. Para imóveis urbanos, aplica-se a Parte 2 da norma. Para imóveis rurais, aplica-se a Parte 3. Além disso, um profissional habilitado, com registro no conselho da sua categoria, deve assinar o laudo.
1. Análise da documentação
Primeiro, o avaliador analisa a matrícula atualizada, a planta, o IPTU ou o ITR e eventuais ônus sobre o imóvel. Assim, ele confirma área, localização e situação jurídica do bem.
2. Vistoria do imóvel
Em seguida, o avaliador visita o imóvel. Nessa etapa, registra estado de conservação, padrão construtivo, idade aparente e benfeitorias.
3. Pesquisa de mercado
Depois, o avaliador levanta ofertas e vendas de imóveis semelhantes na mesma região. Dessa forma, o valor final reflete o mercado real, e não uma estimativa.
4. Tratamento dos dados e conclusão
Por fim, o avaliador homogeneíza os dados e aplica o método adequado, em geral o comparativo direto de dados de mercado. Com isso, o laudo apresenta o valor de mercado e o grau de fundamentação atingido.
O que o laudo de avaliação contém
- Identificação do imóvel e da documentação analisada
- Descrição da vistoria, com fotos
- Pesquisa de mercado com os imóveis comparáveis utilizados
- Método de avaliação e memória de cálculo
- Valor de mercado final e grau de fundamentação e precisão
- Assinatura do responsável técnico, com registro profissional
É possível impugnar o laudo de avaliação?
Sim. Pelo artigo 635 do CPC, depois da entrega do laudo, as partes têm 15 dias para se manifestar. Nesse prazo, podem impugnar o valor apurado.
Assim, se o juiz considerar a impugnação procedente, o perito retifica a avaliação. Por isso, contar com um assistente técnico nessa fase faz diferença. Ele identifica falhas na pesquisa de mercado, no método ou na vistoria, e fundamenta a impugnação.
Perguntas frequentes sobre avaliação de imóvel em inventário
O valor venal do IPTU pode ser usado no inventário?
Em geral, não como valor de mercado. O valor venal costuma ficar abaixo do mercado e serve para fins tributários municipais. Por isso, quando há divergência, o laudo técnico é a referência mais segura.
O laudo de avaliação influencia o ITCMD?
Sim, porque o valor do imóvel compõe a base de cálculo do imposto. Contudo, as regras variam conforme a legislação de cada estado.
Quem paga a avaliação no inventário?
Em regra, as despesas do inventário saem do espólio. Contudo, quando um herdeiro contrata assistente técnico, ele mesmo arca com os honorários desse profissional.
Quanto tempo leva a avaliação de um imóvel?
O prazo depende da quantidade de imóveis, da localização e da documentação disponível. Em geral, um laudo fica pronto em poucas semanas após a vistoria.
O mesmo laudo serve para imóveis em estados diferentes?
Não. Cada imóvel precisa de vistoria e pesquisa de mercado na própria região. Ainda assim, um único avaliador pode atender imóveis em vários estados.
Por que famílias e advogados buscam a Köpp Experts
A Köpp Experts realiza avaliações de imóveis urbanos e rurais para inventários, partilhas e processos judiciais, conforme a NBR 14653. Além disso, atua como assistência técnica judicial na impugnação de laudos de avaliação.
Com sede em Rio do Sul, Santa Catarina, a Köpp Experts atende processos em todo o Brasil. Consequentemente, famílias com imóveis em diferentes cidades contam com um único parceiro técnico.
